‘L”obbligo di mediazione dal 21 marzo si estende alle controversie condominiali. Un passaggio importante, che però pone alcuni interrogativi. Primo tra tutti l”individuazione delle cause interessate. Le interpretazioni vanno da quelle più rigorose (solo le cause relative a misura e modalità d”uso dei servizi comuni) sino a quelle che includono tutte le cause in cui è parte il condominio.
Una visione più equilibrata fa ritenere che la materia condominiale sia relativa esclusivamente alle vertenze interne al condominio, riguardanti gli articoli da 1117 a 1139 Codice civile e da 61 a 72 delle relative disposizioni di attuazione.
In attesa che si sedimenti una giurisprudenza univoca, il Centro studi nazionale Anaci ha messo a punto un vademecum per i professionisti (integrale sul sito www.anaci.it e nel Dossier online). Questi alcuni dei chiarimenti:
– se la materia riguarda i poteri dell”amministratore, questi può partecipare al procedimento di mediazione anche senza autorizzazione assembleare: tuttavia, una volta compiute le attività necessarie a evitare le sanzioni ex articolo 8, Dlgs 28/2010, è bene che per qualsiasi atto ulteriore si munisca dell”ok dell”assemblea. Se invece la controversia esce dai poteri dell”amministratore e non c”è tempo di convocare l”assemblea, questi può intervenire alla prima sessione, chiedendo però al mediatore immediato termine per convocare un”assemblea;
– certamente l”amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino moroso, salvo ricorrere alla mediazione nel caso di opposizione;
– è utile che l”amministratore partecipi alla mediazione con l”assistenza di un difensore, meglio se nominato dall”assemblea;
– anche se esistono interpretazioni diverse, l”Anaci ritiene sensato che la partecipazione del condominio alla mediazione sia approvata con le stesse maggioranze previste per le liti (maggioranza degli intervenuti all”assemblea che rappresentino almeno metà del valore millesimale); l”eventuale sottoscrizione della conciliazione andrebbe approvata con la stessa maggioranza.
Pratica forense compatibile con l”attività di mediatore
Sono laureato in giurisprudenza e sto svolgendo praticantato da avvocato. Posso diventare mediatore? L”attività è compatibile con la prosecuzione della pratica forense?
Sì. Per essere mediatori civili e commerciali occorre un diploma di laurea universitaria triennale o, in alternativa, l”iscrizione presso un Ordine o Collegio professionale. Inoltre, serve la frequenza di un corso di formazione non inferiore a 50 ore in enti accreditati presso il ministero della Giustizia superando le prove finali di valutazione. È prescritto anche un obbligo di aggiornamento continuo almeno biennale. L”attività del mediatore può svolgersi solo presso gli Organismi (non più di cinque) in cui lo stesso è accreditato. L”attività di mediatore è compatibile con la pratica forense.
Per la delibera condominiale sospensione solo dal giudice
Vorrei contestare alcune spese deliberate dal mio condominio, per mancanza del quorum (lavori di manutenzione straordinaria decisi senza i 500 millesimi). I 30 giorni per l”impugnazione in giudizio scadono il 27 marzo. Devo già rivolgermi al mediatore? Perderò la possibilità di andare davanti al giudice?
Se agisce prima del 21 marzo non è ancora obbligatoria la mediazione per il condominio. Dopo deve attivare la mediazione, che produce sulla prescrizione gli stessi effetti della domanda giudiziale, ossia sospende i termini di prescrizione. Qualora si intenda richiedere anche la sospensione dell”esecutività della delibera impugnata, non rientrando nella competenza del mediatore, conviene rivolgersi all”autorità ordinaria.
Nelle assicurazioni preliminare la richiesta di risarcimento
Non riesco a capire come la mediazione si sovrapponga alla procedura per il risarcimento diretto. Ho una contestazione con la mia compagnia d”assicurazione e non so come regolarmi.
Le procedure non sono alternative ma succedanee. Per prima cosa un danneggiato chiede il risarcimento alla compagnia del responsabile (o alla sua personale in sede di risarcimento diretto ex articoli 149 e 150 del Codice delle assicurazioni). Solo dopo, verificata l”impossibilità di definire transattivamente il caso, si attiverà in sede di conciliazione. Questo perché la procedura di mediazione ha comunque un costo (specie per i sinistri gravi), mentre quella stragiudiziale no. La mediazione si pone come procedura successiva anche perché è condizione obbligatoria per procedere con causa civile ove le parti non abbiano trovato un accordo stragiudiziale.
L”amministratore è autorizzato a far togliere la veranda abusiva
Uno dei proprietari degli alloggi ha chiuso il suo balcone con una veranda in vetro e alluminio, senza chiedere il permesso dell”assemblea. Ora vorremmo fargliela togliere. Per poter andare dal mediatore, serve prima una delibera dell”assemblea? E poi occorre un”altra assemblea per votare l”eventuale accordo?
L”amministratore gestisce e tutela le parti comuni. Per andare in mediazione, quindi, non ha necessità di essere autorizzato dall”assemblea. Ovviamente, è opportuno che informi i condòmini della sua iniziativa, così da raccogliere un consenso preliminare e informale. La delibera, viceversa, è necessaria quando si tratta di firmare un accordo diverso dalla rigida osservanza delle leggi. La grande discussione in atto è data dalle maggioranze richieste per poter legittimare l”amministratore a firmare un accordo.
All”inquilino moroso lo sconto con maggioranza assembleare
Nel mio condominio abbiamo un annoso problema di morosità verso un proprietario. Questi ha avanzato una proposta di parziale pagamento, ma alcuni condomini vorrebbero portarlo in tribunale. Possiamo risolvere la situazione con la mediazione? Con quale maggioranza possiamo decidere di accettare la sua proposta?
La proposta di pagamento può essere accettata dalla maggioranza dei presenti all”assemblea che rappresenti, in seconda convocazione, almeno un terzo dei millesimi e un terzo dei partecipanti al condominio. Se non si dovesse ottenere la maggioranza, è possibile procedere con decreto ingiuntivo (in questo caso, la mediazione non è condizione di procedibilità).
Per cedere l”immobile comune la mediazione è impraticabile
In un condominio di 33 famiglie un solo condomino si oppone alla vendita dell”appartamento del portiere. La mediazione può aiutare?
La normativa condominiale, per ora, non si applica alla vendita di un immobile comune, a cui è applicabile la disciplina sul contratto di vendita, in virtù del quale occorre l”assenso di tutti i comproprietari. Esperire un tentativo di mediazione appare poco praticabile in quanto non sarebbe prevista, in caso di esito negativo, un”azione giudiziaria per imporre al condomino dissenziente la vendita.
Nomina del mediatore, decide l”organismo di designazione
Il mediatore può essere nominato dalle parti, di comune accordo?
All”atto della presentazione della domanda di mediazione è il responsabile dell”Organismo che designa il mediatore. Ciascun Organismo può regolamentare in maniera differente i criteri purché sia rispettato quello della specifica competenza professionale del mediatore. Le parti, qualora presentino una domanda congiunta di mediazione, potranno indicare all”Organismo il mediatore tra quelli presenti nell”elenco dell”Organismo medesimo. Questa indicazione sarà valutata dal responsabile dell”Organismo al quale compete comunque la designazione.
Le tabelle millesimali sbagliate correggibili senza l”unanimità
Come convincere il condominio a rivedere una tabella palesemente sbagliata, ma che non può essere modificata senza l”unanimità?
La Cassazione, nella sentenza 18477/2010 ha chiarito che non è richiesta l”unanimità per la modifica delle tabelle millesimali, bensì la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno 500 millesimi. Nulla, viceversa, è cambiato in merito alle motivazioni necessarie per la modifica in oggetto. L”errore di calcolo rientra tra le motivazioni utili alla modifica. Anche in questo caso può essere utile ricorrere alla mediazione.
Per esercitare la professione necessario il tirocinio biennale
L”anno scorso ho superato il corso per mediatore conciliatore. Mi sapreste dare qualche indirizzo di camere di conciliazione dove potermi iscrivere per esercitare? Ho provato in alcune camere ma mi dicono che ora occorre un tirocinio di 20 mediazioni.
Tutte le camere di commercio dovrebbero avere il proprio Organismo di mediazione, così come l”Ordine dei dottori commercialisti ed esperti contabili e quello degli avvocati. Ma l”Organismo può anche essere privato e costituito sotto forma di Srl. Il problema del tirocinio è la novità a posteriori; tali tirocini devono essere svolti in un biennio e la non ottemperanza può essere causa di cancellazione dal registro dei mediatori.
Per i processi in corso mediazione solo facoltativa
A fine lavori di ristrutturazione in un mio appartamento, il proprietario sottostante mi ha citato di fronte al giudice di pace per danni e rumori molesti. La nuova normativa trova applicazione nei processi in corso?
La disciplina della mediazione obbligatoria non si applica ai processi in corso. In questi, però, il giudice può invitare le parti a un tentativo di mediazione.
6 marzo 2012
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